분당 샛별·양지·시범단지, 선도지구 재건축 본격화

 

2024년 말, 정부는 1기 신도시 중 분당, 일산, 산본, 중동, 평촌을 중심으로 ‘재건축 선도지구’를 선정하며 정비사업 추진에 속도를 냈습니다. 그중에서도 분당은 최대 8,000가구 규모의 선도지구 지정과 함께 용적률 상향, 주택 수 확대, 시장 반응까지 부동산 투자자와 실수요자의 뜨거운 관심을 받고 있습니다.

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1. 분당 선도지구 선정 배경과 개요

2024년 11월 27일, 정부는 분당 신도시 내 샛별마을, 양지마을, 시범단지를 ‘재건축 선도지구’로 지정했습니다. 이번 지정은 노후 주거지의 체계적 정비를 통해 주거 환경을 개선하고, 주택 공급을 확대하는 데 목적이 있습니다. 분당에서는 약 8,000가구 규모로 선도지구가 구성될 예정입니다.

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2. 정비계획 일정과 입주 시기

분당 선도지구 재건축 사업은 2024년 11월 발표를 기점으로 본격화됐으며, 2025년 상반기까지 정비계획 수립이 마무리될 예정입니다. 정비계획에는 ▲정비구역 경계 확정 ▲용적률 조정 ▲기반시설 확충안 ▲이주 대책 등 정비사업의 핵심 가이드라인이 포함됩니다. 이후 순차적으로 ▲도시계획심의 ▲안전진단 통과 ▲조합설립 인가 ▲시공사 선정 절차가 이어지며 2027년 이주 및 철거, 착공을 목표로 추진됩니다. 첫 입주는 2030년을 예상하고 있으며, 이는 서울보다 1~2년 빠른 선도 속도로 평가받고 있습니다.

즉, 2024~2025년은 행정계획과 공공기획 중심, 2026~2027년은 조합 설립과 사업계획인가 집중, 2028년부터는 본격적인 착공과 분양 일정이 전개될 것으로 보입니다. 2030년 입주라는 시간표는 현실적인 정비사업 스케줄로서 중장기 투자 수요의 방향타 역할을 하고 있습니다.

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3. 용적률 상향과 주택 공급 확대

분당 재건축 선도지구의 핵심 변화 중 하나는 용적률 상향 조정입니다. 현재 분당의 평균 용적률은 약 174%로, 비교적 여유 있는 저밀도 도시 구조를 가지고 있습니다. 하지만 이번 정비계획을 통해 최대 315%까지 상향되며, 이는 서울 핵심지 못지않은 고밀도 주거지로의 전환을 의미합니다.

용적률 상향은 단순히 높이만 키우는 것이 아니라,

▲주차장 확대 ▲커뮤니티시설 확충 ▲생활 SOC 공간 확보 등 삶의 질을 높이는 설계 조건을 동반하는 것이 특징입니다.

또한, 전체 주택 수는 기존 9만 6천 가구 → 15만 5천 가구로 확대되며, 약 59,000가구, 인구 약 12만 명의 증가가 가능해집니다.

이러한 공급 확대는 단지 내 생활 인프라 뿐 아니라 상권 활성화, 지역경제 성장, 교통계획 재편으로 이어지는 다층적 파급 효과를 가져올 전망입니다. 특히 1기 신도시 전체 정비의 시금석이 되는 분당은 이번 용적률 상향이 전국적인 재건축 모델로 작용할 수 있다는 점에서도 의미가 큽니다.

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4. 분당 부동산 시장 반응: 신고가 등장

2024년 11월 27일 정부가 1기 신도시 정비사업 선도지구로 분당 샛별마을, 양지마을, 시범단지를 지정한 이후, 분당 부동산 시장은 즉각적인 반응을 보였습니다. 특히 해당 단지들 및 인근 단지에서 신고가 실거래가 잇따라 발생하면서 정비사업에 대한 기대감이 실질적인 시세 반영으로 이어지고 있습니다.

① 시범현대: 대형 평형 신고가 갱신

2024년 12월, 시범현대아파트 전용 189㎡는 23억 5천만 원에 실거래되었습니다. 이는 불과 한 달 전 같은 평형의 거래가 대비 6억 원 이상 상승한 가격이며, 해당 단지는 시범단지 선도지구 포함 발표 직후 거래된 사례로 주목받았습니다. 이는 정비계획 수립 전부터 가격 선반영이 시작됐다는 것을 의미합니다.

② 샛별마을·양지마을도 연쇄 상승

샛별마을 5단지 전용 84㎡는 2024년 12월 기준 17억 원에 실거래되며, 6개월 전보다 약 1억 5천만 원 상승한 것으로 나타났습니다. 양지마을 3단지 역시 전용 115㎡ 기준 19억 원 이상에 거래되며, 선도지구 포함 후 수요가 급증한 사례로 기록되고 있습니다.

③ 상승 이유는? 공급 희소성 + 선도지구 지정

이 같은 실거래가 상승 배경에는 크게 두 가지가 있습니다. 첫째는 분당 내 신축 공급이 거의 전무하다는 점. 둘째는 선도지구 지정이 실현 가능한 미래 가치로 인식되기 시작했다는 점입니다. 정비사업이 실제로 추진된다면, 신축 입지 + 브랜드 단지로 재탄생할 가능성이 높기 때문입니다.

또한 고금리에도 불구하고 현금 부자 중심의 실거래 증가가 뚜렷했으며, 실제로 선도지구 발표 이후 일부 공인중개업소는 호가를 1억 원 이상 일괄 상향한 사례도 포착되었습니다.

④ 전체 분당 아파트 시장에도 긍정적 파급

한국부동산원에 따르면, 2025년 1분기 기준 분당구 전체 아파트값은 전 분기 대비 +0.4% 상승하며, 같은 기간 경기 전체가 -0.28% 하락한 것과 대비해 강세 흐름을 유지했습니다. 이는 선도지구 외 지역까지 재건축 기대감과 동반 매수세가 확산되고 있음을 보여주는 지표입니다.

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5. 향후 정비구역 확대 계획 및 교통 대책

성남시는 향후 2035년까지 매년 전체의 10% 수준인 연 8,000~9,000가구 규모를 특별정비구역으로 지정할 계획입니다. 또한 분당 내 교통 혼잡 해소를 위해 수요 기반 교통대책 수립도 병행 추진될 예정입니다. 재건축으로 인한 인구 밀집 증가에 대비해 광역교통망 확대와 순환 교통체계 개편이 필요하다는 지적도 함께 나오고 있습니다.

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6. 마무리 요약: 분당 재건축, 무엇이 달라지나?

2024년 말 시작된 분당 재건축 선도지구 지정은 단순한 노후 주거지 개선을 넘어, 용적률 상향, 주택 공급 확대, 고급화 흐름까지 포함된 ‘신도시 업그레이드’ 프로젝트로 평가받고 있습니다. 부동산 시장에서도 프리미엄 형성 및 신고가 갱신이 지속되며 투자와 실거주 모두에서 관심이 집중되고 있으며, 앞으로의 정책 실행 속도가 분당 부동산 흐름을 좌우하는 핵심 변수가 될 전망입니다.