전입신고, 확정일자, 말소기준권리, 선순위임차인 설명

전입신고, 확정일자, 말소기준권리, 선순위임차인 설명

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안녕하세요 포테이동입니다. 오늘은 하루아침에 자기가 살고 있는 집이 경매에 넘어가 내 전세보증금을 날리는 경우를 방지하고자 전입신고, 확정일자 등의 정보를 포스팅하려 합니다. 전세금을 지키기 위한 행위는 임대인에게 보증금을 받을 수 있는 권리와 경매로 낙찰됐을 경우 내 돈을 지킬 수 있는 관점으로 접근해서 공부를 하다 보니 더욱 이해가 용이하였습니다. 그럼 시작하겠습니다.

 

 

■  용어설명

▶ 전입신고

 - 임대차 내용을 주장할 수 있는 대항력을 갖추는 조건입니다. 

 - 대항력이란 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 해당 거주 물건이 경매로 입찰이 될 경우 나의 보증금을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

▶ 확정일자

  - 우선변제권을 가지는 권리. 즉 경매나 공매로 나왔을 때 배당받을 수 있는 순위를 정하는 데 사용됩니다.

  - 전입신고가 없는 확정일자는 의미가 없습니다.

  - 확정일자는 받은 날 조건이 성립하지만 대항력이 갖추는 것이 조건이기 때문에 전입신고 + 확정일자를 받은 다음날 0시 기준으로 효력 발생합니다.

  - 확정일자 없는 임차인은 우선변제권이 없으며 배당요청을 할 수 없습니다. 

 

※ 전입신고는 하고 확정일자가 없는 경우 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 보증금에 대하여  배당요청을 할 수 없습니다. 

 

▶ 우선변제권

 - 요건 : 대항력(점유+전입신고) + 확정일자

 - 경매에서 돈을 받을 수 있는 배당순위를 결정합니다.

 - 경매 배당에 참여할 수 있느냐 없느냐를 결정합니다.

 - 확정일자가 없을 시 대항력이 있거나 배당요구를 하더라도 배당에서 배제

 

▶ 말소기준권리

  - 매수인이 대금납부를 하면 말소기준 등기를 포함한 모든 권리가 소멸되는 것을 뜻

  - 저당권/근저당권, 압류/가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권등기 등의 권리 중에 가장 빠른 권리가 말소기준권리

 

 

■ 임차인 확인사항

▶ 등기부등본(등기사항 전부증명서)을 계약 전에 반드시 확인하여 말소기준 권리가 있는지 확인

▶ 계약 전에 저당권/근저당권, 압류/가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권등기 등의 말소기준권리가 있는 경우 근저당 금액 확인하고 말소 조건 넣기 

  - 말소확인증 확인

▶ 특약사항에 문구 넣기

  - "잔금 다음날까지 현 등기부등본사항을 유지한다"

▶ 악의적인 임대인의 경우 전입하는 날 주택담보대출을 실행받아 근저당이 생기므로 해당일에 반드시 등기부등본 확인

▶ 잔금 날과 그다음 날도 직접 등기부 등본 확인

▶ 다소 비용이 들더라도 안전하게 하려면  전세보증보험 가입

▶ 임대차가 끝난 후에 보증금을 못 받고 새로 이사 갈 집으로 전입신고를 뺄 경우 대항력이 사라짐

 - 임차권등기명령제도 활용

 - 그럼에도 보증금을 안 주는 경우 경매 신청 가능

 

 

■ 예시 

▶ 3억의 전세보증금의 집에 4억원의 근저당이 잡혀 해당 물건이 경매에 넘어갈 경우

 1) 전입일자, 확정일자가 선순위인 경우

  - 낙찰을 4억에 받을 경우 임대인의 전세 보증금 회수

  - 임차인이 배당요구를 했을 경우 낙찰금액 4억원에서 법원에서 3억 우선 배당. (A은행 1억 배당)

  - 임차인이 배당요구를 안 했을 경우 경매 낙찰자에게 보증금 회수 요청

일자	권리소유	권리금액	대항력	비고
2021년 5월 1일	보증금	3억	O	전입일자, 확정일자	선순위임차인
2022년 1월 18일	근저당권	4억		A은행	말소기준권리
2022년 3월 5일	압류	1억		B은행

 

 2) 전입일자, 확정일자가 후순위인 경우

  - 낙찰을 4억에 받을 경우 

  - A은행 권리금액 4억 배당 후 나머지 배당 없음. 

  - 보증금을 받을 수 있는 권리가 아무 곳에도 없음. 

일자	권리소유	권리금액	대항력	비고
2022년 1월 18일	근저당권	4억
2022년 2월 1일	보증금	3억	X	전입일자, 확정일자
2022년 3월 5일	압류	1억

 

 

■ 기타 사항

▶ 전입일자가 세대주, 세대원이 모두 다를 경우 가장 빠른 일자를 전입일자로 인정됩니다. 

▶ 최초 계약 이후 2년 이후에 보증금 증액 시 증액된 보증금에 대한 대항력은 인정되지 않습니다. 

▶ 임차인이 배당요구를 하였는데 낙찰금액보다 적을 경우 그 나머지는 낙찰자가 인수합니다.

 

 

■ 마무리

어렵게 모은 전세보증금을 한순간에 날리는 경우를 종종 보게 됩니다. 법의 허점을 이용한 사기꾼들, 악의적으로 약자의 돈을 노리는 사기꾼들을 강력 처벌하지 않는 나라. 결국 피해를 당하고 나면 늦습니다. 어려운 내용을 최대한 쉽게 풀이하려고 노력했는데도 상당히 어려운 내용 같습니다. 다음에는 경매 낙찰자 입장에서 선순위임차인이 있을 경우에 대하여 포스팅을 하도록 하겠습니다. 감사합니다.